Nöbetçi Eczaneler
Konut piyasası, yüksek kredi maliyetleri ile biriken talebin kesiştiği bir darboğazda ilerliyor. Bankalarda konut kredisi aylık faiz oranları Ekim 2026 itibarıyla yüzde 2,70 ile yüzde 2,80 bandında seyrediyor. Bu seviyeler, 1 milyon TL’lik 120 ay vadeli bir kredide aylık taksitlerin 30 bin TL’yi aşması anlamına geliyor ve ev sahibi olmak isteyen geniş bir kesim için finansmana erişimi zorlaştırıyor. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, bu tablonun yarattığı kilitlenmeyi aşmak için somut öneriler sıralarken, faiz indirimi takvimine ilişkin de ipucu verdi.
FAİZ İNDİRİMİ TAKVİMİ: 2027 İKİNCİ ÇEYREK
Özelmacıklı, faizlerdeki düşüşün bir “indirim yönünde işaret” olarak değerlendirilebileceğini belirterek, 2027’nin ikinci çeyreğinden itibaren konut kredisi faizlerinde daha düşük seviyelerin görülebileceğine dikkat çekiyor. Bu tahmin, piyasadaki genel beklentiyle de örtüşüyor. Ancak uzmanın altını çizdiği kritik nokta şu: Faizlerdeki gerilemenin satışlara yansıması için kredi maliyetlerinin alıcıların bütçesine uygun seviyelere inmesi gerekiyor. Aksi halde, oranlardaki sembolik düşüşler talebi harekete geçirmeye yetmiyor.
PİYASA VERİLERİ: SATIŞLAR GERİLEDİ, İPOTEKLİ PAY DÜŞÜK
Özelmacıklı’nın değerlendirmesini destekleyen güncel veriler, piyasadaki daralmanın boyutunu ortaya koyuyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Eylül 2026 verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 azalarak 142 bin 390 olarak gerçekleşti. İpotekli (kredili) satışların toplam satışlar içindeki payı ise yaklaşık yüzde 15 seviyesinde. Bu oran, konut alımlarının büyük bölümünün kredi dışı yöntemlerle — peşin, tasarruf finansmanı veya senetli satışlarla — yapıldığını gösteriyor. Özelmacıklı, tasarruf finansman şirketleri aracılığıyla gerçekleştirilen alımların satışlardaki düşüşü sınırlayan unsurlar arasında yer aldığını belirtiyor.
İLK EV ALACAKLARA FAİZ DESTEĞİ ÖNERİSİ
Özelmacıklı’nın önerileri arasında en dikkat çekici olanı, ilk kez konut alacaklara yönelik faiz desteği. “İlk defa konut alacaklar için oluşturulabilecek uygun bir kredi imkanı. Belki de belli bir miktarda faizin desteklenmesiyle ilgili bir değerlendirme olabilir” diyen uzman, bu tür bir desteğin finansmana erişimi kolaylaştıracağını savunuyor. Benzer bir öneri, ikinci konut alımlarındaki kredi kısıtlamalarının kaldırılması yönünde. Özelmacıklı, bu adımın yatırım amaçlı alımları destekleyerek piyasada hareketlilik oluşturabileceğini ifade ediyor.
GENÇ ÇİFTLERE ÖZEL KAMPANYA VE TAPU HARCINDA İNDİRİM
Özelmacıklı’nın gündeme getirdiği bir diğer başlık, yeni evlenen genç çiftlere yönelik finansman kampanyaları. Bu tür uygulamaların, konut ihtiyacı bulunmasına rağmen finansman yetersizliği nedeniyle alım yapamayan kesimlerin piyasaya katılımını kolaylaştırabileceğini belirtiyor. İşlem maliyetleri tarafında ise tapu harçlarında indirim önerisi öne çıkıyor. Mevcut uygulamada alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2, toplamda yüzde 4 olarak hesaplanan tapu harcının düşürülmesi, 1 Aralık’ta devreye girecek güvenli ödeme yöntemiyle birlikte bir “değer barışı” düzenlemesi kapsamında ele alınabilir. Böyle bir adımın, değer artış kazancı nedeniyle satış kararlarında yaşanan tıkanıklıkları da hafifletebileceği değerlendiriliyor.
SOSYAL KONUT BAŞVURULARI: TALEBİN GERÇEK BOYUTU
Piyasadaki konut ihtiyacının boyutunu gösteren en çarpıcı gösterge, sosyal konut projelerine yapılan başvurularda saklı. Özelmacıklı’nın hatırlattığı verilere göre, 500 bin sosyal konut projesine 5 milyon 242 bin geçerli başvuru yapıldı. İstanbul’daki 15 bin sosyal konutluk projeye ise yaklaşık 204 bin başvuru geldi; bu, sunulan konut sayısının 13-14 katına denk geliyor. Bu tablo, ödeme gücü olan ve konut sahibi olmayı bekleyen geniş bir kitlenin varlığını ortaya koyuyor. Özelmacıklı, finansmana erişimin kolaylaşmasının bu birikmiş talebin gayrimenkul alımlarına dönüşmesinde belirleyici rol oynayabileceğini vurguluyor.
KONUT FİYATLARINDA REEL DÜŞÜŞ DOKUZUNCU AYINDA
Piyasanın bir diğer önemli dinamiği, konut fiyatlarındaki reel gerileme. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, konut fiyatları Ağustos 2026’da yıllık bazda nominal olarak yüzde 23 artarken, enflasyondan arındırılmış reel değişim yüzde 6,5 düşüş olarak gerçekleşti. Bu, reel düşüşün dokuzuncu aya taşındığını gösteriyor. İstanbul’da reel fiyatlar yıllık yüzde 4, Ankara’da yüzde 2,5, İzmir’de ise yüzde 9,3 azaldı. Özelmacıklı, konutun kira geliriyle kendisini amorti etme süresindeki düşüşün yatırım kararlarını etkileyebileceğini, mevduattaki tasarrufların gayrimenkule yönelmesi halinde piyasada hareketlilik yaşanabileceğini belirtiyor.
SONRAKİ SÜREÇTE NE BEKLENİYOR?
Gözler şimdi 2027’nin ilk aylarında netleşecek faiz patikasına ve hükümetin konut finansmanına yönelik atacağı somut adımlara çevrildi. Özelmacıklı’nın önerileri arasında yer alan ilk ev alacaklara faiz desteği, ikinci konut kısıtlamalarının gevşetilmesi ve tapu harcı indirimi gibi başlıkların hayata geçip geçmeyeceği, önümüzdeki dönemde piyasanın yönünü belirleyecek. Mevcut tablo ise net: Faizler yüksek, satışlar geriliyor, ancak sosyal konut başvurularından konut fiyatlarındaki reel düşüşe kadar tüm göstergeler, ertelenmiş ve güçlü bir talebin varlığına işaret ediyor.